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NOTICIAS INMOBILIARIAS

III JORNADAS INMOBILIARIAS.03/11/2017

El pasado dia 3 de Noviembre se celebraron las III Jornadas Inmobiliarias en el Ateneo de Madrid, jornadas muy productivas , oportunas y beneficiosas para todos los que nos dedicamos al sector inmobiliario, con la participacion de ponentes muy interesantes y el secretario general de AMADEI, D.Jesus Martinez Caja , asociacion madrileña de expertos inmobiliarios a la que pertenecemos y como tales acudimos a dicho encuentro.

















DECALOGO DEL BUEN INQUILINO 27/03/2.017

Respetar las cláusulas pactadas en el contrato y seguir unas reglas básicas de convivencia con los vecinos resulta imprescindible para que arrendatario y arrendador disfruten sin problemas del alquiler. De hecho, el hecho seguir esas normas puede ayudar a conseguir una rebaja en el precio de la renta, pero ¿qué hace el buen inquilino para serlo?
 
1. Paga cuando debe y no se retrasa nunca con el pago de la renta
El inquilino debe pagar en los plazos estipulados la mensualidad acordada. De no ser así, pasado el mes de impago, el arrendatario se arriesga a una sentencia de desahucio.

2. Negocia en los momentos clave como la firma del contrato o el de la actualización de la renta y no intenta “regatear” el resto del tiempo
La renta solo puede actualizarse de manera anual, en los términos pactados por ambas partes.

3. Cuida la vivienda como si fuese suya
De otra forma, puede perder la parte o totalidad de la fianza, dependiendo a lo que asciendan los daños.

4. Realiza mejoras con el consentimiento del propietario
Estas, además, le pueden suponer una rebaja en el precio del alquiler, siempre que se hayan pactado con anterioridad con el propietario. Las obras nunca pueden afectar a la estabilidad o la seguridad de la vivienda.

5. No hace ruido ni tiene problemas con el resto de vecinos

El artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la realización de actividades molestas como una de las causas de resolución del contrato, por lo que, agotada la vía del diálogo con los inquilinos, el propietario puede dar por finiquitado el contrato de arrendamiento.

6. Repara los desperfectos causados por malos usos

Siempre que los desperfectos se deban a un mal uso los gastos corren a cargo del inquilino. Si se determina que los daños o averías se deben a la antigüedad del objeto o aparato, la reparación o su sustitución corresponde al arrendador.

7. Cumple con el tiempo de contrato estipulado

Aunque el inquilino puede anular el contrato a partir de los 6 meses, siempre y cuando avise al arrendador con una antelación mínima de 30 días, si se indica en el contrato, el propietario puede reclamar la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que falte por cumplir, inquilino se va antes de finalizar el contrato.

8. Deja la vivienda tal y como estaba antes al finalizar el contrato de alquiler

El propietario puede reclamar la parte proporcional de la fianza si el arrendatario ha realizado daños en el inmueble, no por el uso normal del mismo si no por un mal uso imputable al inquilino

9. Paga los suministros y otros gastos cuando le corresponde

Los gastos de agua, luz y gas, entre otros, correrán a cargo del inquilino, siempre y cuando el contrato no indique que es el propietario el que pagará estos recibos.

10. Mantiene buena relación con su casero

Y el casero con el inquilino, por supuesto. Y es que, como dice el refrán, “dos no discuten si uno no quiere”. Si cada uno pone de su parte, seguro que el alquiler resulta mucho más beneficioso para todos.



¿ALQUILAR COMO PARTICULAR O A TRAVES DE UN PROFESIONAL? 25/03/2015

A la hora de alquilar una vivienda siempre surgen dudas. Una de las primeras es ¿a quién alquilar? ¿A un particular o un profesional? Según una encuesta de fotocasa, 1 de cada 3 españoles que arrendaron su vivienda en 2014 lo hizo a través de un agente inmobiliario. De hecho, el 69% de los que no consiguieron alquilar ese mismo año no había recurrido a un profesional. Sea como sea, ambas opciones ofrecen una serie de ventajas y desventajas. Aquí se enumeran todas ellas para que elegir piso de alquiler sea una decisión sencilla y segura.
 
Profesional
Ventajas de alquilar a un profesional
– El profesional puede ofrecer un asesoramiento a la hora de firmar el contrato. De esta forma se pueden evitar cláusulas abusivas o ilegales.
– A la hora de gestionar todo el papeleo, las inmobiliarias ofrecen profesionalidad y rigurosidad con los datos del inquilino.
– Lo mismo sucede con los problemas que puedan surgir posteriores a la firma, comoposibles desperfectos.
– El profesional tiene una cartera de pisos y puede ajustar la búsqueda a las necesidades y el presupuesto del inquilino.
– Permite ahorrar tiempo a la hora de buscar, sobre todo si no se vive en la misma ciudad, pero también con el papeleo o cuestiones posteriores a la firma del contrato.
 
Desventajas de alquilar a un profesional
– Alquilar a través de un profesional o inmobiliaria supone un coste extra inicial como consecuencia del pago de los honorarios. Estos, si bien no están estipulados por ley, suelen corresponder a uno o dos meses de renta. Pueden pagarse a medias entre inquilino y propietario, dependiendo del acuerdo entre arrendador y profesional.
– Como medida de seguridad para evitar impagos, suelen pedir muchos más requisitos a la hora de alquilar la vivienda. Seleccionan cuidadosamente al inquilino requiriéndole avales bancarios o contratos de trabajo indefinidos.
– Con la crisis, algunas personas sin mucho conocimiento se hacen pasar por profesionales del sector, por eso es importante asegurarse de que el intermediario está colegiado.

Particular
Ventajas de alquilar a un particular
– Si el arrendador es un particular, suele resultar más sencillo pactar el precio de la rentamensual.
– La firma del contrato no requiere comisiones de ningún tipo, lo que permite ahorrar entre uno o dos meses de renta extra.
– Es más sencillo negociar la revisión de la renta si hay algún problema o si el precio del alquiler baja.
 
Desventajas de alquilar a un particular
– No hay intermediarios, así que hay que confiar en que el casero cumplirá con lo pactado.
– Por regla general, los trámites y arreglos se demoran más en el tiempo al no ser una persona que se dedica exclusivamente a eso.
– No se sabe qué pasa con la fianza, si se ha llevado al organismo competente o no. A la hora de devolverla, suelen poner más problemas.
 

LA MITAD DE LOS PROPIETARIOS BAJA EL PRECIO DEL ALQUILER PARA PODER ARRENDAR.INFOGRAFIA. 18/03/2015.

El 49% de los propietarios que puso en alquiler una vivienda en 2014 rebajó el precio de la renta mensual, según la quinta edición de la encuesta “Experiencia de alquiler de vivienda de los españoles en 2014”, realizada por fotocasa.
Así, uno de los datos más sorprendentes que se desprenden de la encuesta es que bajar el precio inicial del alquiler no siempre es una garantía para alquilarlo. Así, del 28% de los usuarios encuestados que no logró alquilar su vivienda en 2014, un 48% bajó el precio un 12% respecto al precio inicial, porcentaje que se traduce en una rebaja de 92 euros.
El 56% de los encuestados que no lograron alquilar bajó el precio entre el primer y quinto mes, el 35% lo rebajó entre el mes 6 y el 11, y finalmente el 8% bajó el precio de salida a partir del año.
Además, el 44% de los que todavía no ha alquilado su piso estaría dispuesto a bajar el precio y lo haría una media de 89 euros (que representa una rebaja del 9% respecto al precio inicial).

Rebaja en el precio del alquiler por años
Estos datos sobre la rebaja del precio del alquiler son un reflejo de lo que ha venido mostrando el Índice Inmobiliario de alquiler de fotocasa a lo largo de 2014: el precio de la vivienda en alquiler ha continuado bajando pero lo ha hecho bastante menos que años atrás. De hecho, según el informe “La vivienda en alquiler en el año 2014”, elaborado por portal inmobiliario, 2014 cerró con un incremento del precio en siete comunidades autónomas, lo que representa la mayor subida anual de los últimos siete años.
Desde fotocasa destacan que “a lo largo de 2015, el precio de la vivienda en alquiler va a seguir cayendo porque la oferta es muy amplia y variada, pero serán caídas muy suaves, de apenas unas décimas, y ya nos encontraremos con subidas continuadas en algunas zonas de España. De hecho, en algunos distritos de grandes ciudades como Barcelona, Madrid o Valencia ya se están empezando a registrar subidas en el precio del alquiler”.
El 42% de los usuarios encuestados aseguró que la vivienda puesta en alquiler era su vivienda habitual, el 28% afirmó alquilar segunda residencia y el 8% que era vivienda proveniente herencia.

Cuatro meses, de media, para alquilar una vivienda
Otro de los aspectos más relevantes de la encuesta es que el 84% de los propietarios que pusieron en alquiler una vivienda en 2014 la pudo arrendar y tardó, de media, 4 meses en hacerlo. Esto demuestra el dinamismo del mercado del alquiler en España.
Si se analiza este último dato al detalle, destaca que el 90% de los que alquilaron en 2014 lo hizo en menos de seis meses, el 7% tardó entre 7 y 12 meses, el 2% alquiló entre 13 y 24 meses y tan solo un 1% tardó más de 2 años en poder arrendar su vivienda.
“Mientras que se tarda de media once meses en vender una vivienda, en alquilarla solo se necesitan cuatro meses, lo que demuestra el constante movimiento del mercado del alquiler. Además, es un mercado con muchas posibilidades en España porque la población que vive en régimen de alquiler aún es muy bajo y cada vez es más la gente que se está animando a alquilar, tanto ante la imposibilidad de poder acceder a una vivienda de propiedad como porque escogen esta opción como forma de vida”, explican los expertos de fotocasa.
Otro aspecto relevante que muestra la encuesta es la rebaja media que tuvieron que hacer los propietarios para alquilar su vivienda. Así, el estudio revela que el 49% de los propietarios que alquilaron en 2014 tuvo que rebajar el precio inicial del alquiler y lo hizo una media del 10%, que traducido en euros equivale a 81 € menos respecto al precio inicial, la menor rebaja de los últimos cuatro años.

7 de cada 10 usuarios acudieron a un portal inmobiliario
Además de la rebaja en el precio, esta encuesta pone de manifiesto que cada vez son más los particulares que recurren a un portal inmobiliario o a un profesional para intentar alquilar su vivienda.
Así, el 76% de los usuarios que alquilaron su piso o casa el año pasado recurrió a un portal inmobiliario. El 50% aseguró que lo hizo porque es visto por mucha gente, seguido del 19% que consideró que es el método más cómodo y flexible, un 16% que lo hizo porque es gratis y un 15% porque no hay intermediarios
Por otro lado, el 33% que ha alquilado en 2014 dijo haber recurrido a un agente inmobiliario. Las principales razones para acudir a un profesional fueron la calidad de las visitas (33%), la comodidad (27%), para evitarse los trámites burocráticos (18%) y por falta de visitas (15%).



EL ALQUILER SE QUEDA AL MARGEN DE LAS CUESTA DE ENERO. 22 /01/2.015.

Después de las fiestas toca enfrentarse a la temida cuesta de enero. Sin embargo, tanto si se es propietario de un piso de alquiler o como si se es inquilino, la subida no será para tanto…
 
Variación del IPC
Aunque desde el pasado año los alquileres ya no tienen que regirse por IPC, en la mayoría de los casos sigue siendo el indicador en el que basarse a la hora de actualizar la renta. Este mes de enero la variación ha sido tan poco significativa que si se es inquilino la renta no subirá, pero si se es propietario tampoco bajará. Todo seguirá tal y como estaba, así que nada de sustos.
 
Suministros
El precio del gas natural ha bajado y la luz se mantiene a niveles de 2014. Tanto si se vive de alquiler como si se tiene un piso vacío, las actualizaciones de los precios y las tasas de los suministros serán favorables.
 
Impuestos locales
Los ayuntamientos congelan los impuestos locales este 2015, así que el IBI y las tasas de basura no aumentarán su cuantía. De hecho, en algunas ciudades se suprimirá el gravamen relacionado con la limpieza de calles y la recogida de residuos urbanos.
 
Ayudas y desgravaciones
Este año, los propietarios seguirán desgravándose el 50% del IRPF por alquiler. Mientras, los inquilinos tendrán que estar muy atentos a los incentivos fiscales del Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, que ofrece ayudas al alquiler y a la rehabilitación de inmuebles y edificios. Durante las próximas semanas se abrirán los plazos para solicitar las ayudas de cada Comunidad Autónoma.
 


¡ DE PRISA! ¡DE PRISA! … QUE LLEGA LA REFORMA FISCAL 20/11/2014

La Reforma Fiscal que se tramita actualmente en el Parlamento, plantea la supresión de dos beneficios fiscales, los llamados coeficientes de abatimiento y de actualización, que permitirán que los que vendan un inmueble a partir de que entre en vigor tal Reforma,  se sientan esquilmados, al comprobar cómo el Estado se queda con buena  parte de las plusvalías generadas. 
Los coeficientes de abatimiento, que resultan de aplicación a las plusvalías generadas por las transmisiones de inmuebles adquiridos por personas físicas con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, permiten reducir la plusvalía generada entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006. Por su parte, los coeficientes de actualización permiten, tanto a personas físicas como a personas jurídicas, la corrección del efecto de la inflación sobre las plusvalías derivadas de la transmisión de cualquier inmueble con independencia de cuándo se haya adquirido.
Este límite de 400.000 euros debe tenerse en cuenta considerando los valores de transmisión de todos los elementos patrimoniales adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 que el contribuyente pueda realizar desde la entrada en vigor de esta reforma.
A continuación, la siguiente tabla refleja el impacto fiscal de esta reforma:
Resulta por tanto aconsejable que los contribuyentes que actualmente podrían disfrutar de uno o ambos beneficios fiscales, coeficientes de abatimiento y coeficientes de actualización,  revisen su posición fiscal antes de que finalice el año para valorar la conveniencia de proceder a la transmisión de los bienes inmuebles para preservar o no dichos beneficios fiscales.


Así, la semana pasada el PP registró en el Senado una enmienda al proyecto de reforma del IRPF que rectifica la supresión de los coeficientes de abatimiento para aquellas viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994 que se vendan por menos de 400.000 euros. De esta forma, los propietarios de estas seguirán beneficiándose de las ventajas fiscales que reducían la tributación por las plusvalías.
En el caso de la vivienda, la reducción fiscal que ofrecen los coeficientes de abatimiento varía en función de los años de la propiedad. Así, el porcentaje de reducción es del 11,12% para viviendas compradas entre 1993 y 1994, y aumenta progresivamente hasta alcanzar el máximo del 100% para aquellos bienes adquiridos antes del 1 de diciembre de 1986. Es decir, no se tributa por todo el beneficio, sino el resultado de aplicar este coeficiente. Además, la parte de la plusvalía correspondiente entre 2006 y la fecha de venta, no se beneficia de esa reducción.
Como hasta ahora, aquellos que, tengan la edad que tengan, vendan su vivienda habitual y reinviertan el dinero en la adquisición de otra están exentos de tributación.
¿Qué se planteaba con la Reforma Fiscal?
 
Esta enmienda obliga a planificar muy bien las ventas a aquellos contribuyentes que dispongan de un elevado patrimonio, que deberán vender aquellos bienes más antiguos para que el porcentaje de reducción de los coeficientes de abatimiento sea mayor.

En esta misma línea, Hacienda prevé la elaboración y aprobación en 2015 de ponencias de valores que afectarán a 110.682 bienes inmuebles urbanos en 38 municipios, según los planes inicialmente previstos, así como 300 ponencias de valores parciales, que afectarán a un total máximo de 60.000 inmuebles. De esta forma, culminará la comprobación, análisis y actualización de los procedimientos de valoración que afectan a 170.682 inmuebles urbanos llevados a cabo durante 2014 y 2015.
Los municipios en cuestión se localizan en las provincias de AlicanteBarcelonaCádizCantabria,CórdobaCuencaLa CoruñaGironaHuescaMálagaOrensePontevedraSevillaSoriaTarragona yToledo.
La Cecu entiende que se deberían buscar fórmulas alternativas para elevar la financiación de los municipios, mejorando la gestión eficiente de los recursos y evitando subir “un impuesto que afecta a todos los ciudadanos independientemente de su situación económica“.
Desde el Ministerio de Hacienda se aclara, que de la comparativa de la aplicación de coeficientes al alza y a la baja se desprende que el efecto neto global de la actualización de coeficientes es unabajada del valor catastral total, del entorno al 1,5% en 2014.
 
          Otras voces como la del Instituto de Estudios Económicos (IEE) y la patronal Asprima, consideran que "la caida de los precios de la vivienda durante cinco años consecutivos ha conseguido que su ajuste se haya culminado prácticamente tal y como se desprende de los datos proporcionados por la OCDE". A dos años vista, incluso se dibujan un escenario en que los precios empezarian a subir. La consultora RR de Acuña y Asociados, calibrando el volumen del stock y su evolución , sostiene que seguirán bajando , de un 5 % a un 7% interanual, con excepciones. Gracias a la heterogeneidad del mercado ambas previsiones pueden cumplirse a la vez.

Las principales novedades son:
 
Simulación de la entrega de un certificado energético de una vivienda. | EL MUNDO
MARTES 7 DE MAYO DE 2.013. CERTIFICACION ENERGETICA
La vicepresidenta, Soraya Sáenz de Santamaría, ha anunciado que el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 destinará 627 millones de euros a la rehabilitación y eficiencia energética.
 
INFORME DE FORO ESINE
 
 
 
 
 
 
 
11 DE JULIO DE 2.012. EL GOBIERNO ANUNCIA LA ELIMINACION DE LA DESGRAVACION POR VIVIENDA A PARTIR DE 2.013.
 
 
 
 
El Congreso aprueba la ley que regula el 'desahucio exprés


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